CONVIENE VENDERE CASA NEL 2023?

Facciamo un'analisi dell'andamento del mercato immobiliare con uno sguardo sul primo trimestre del 2023, osserviamo le previsioni dei professionisti del campo sul breve periodo, e poniamo particolare focus alla realtà residenziale della zona dell'Oltrepò mantovano, nello specifico Suzzara.

CAMBIAMENTI NELLA RICHIESTA IMMOBILIARE IN SEGUITO AL COVID-19

Nell'immediato periodo post pandemico il mercato immobiliare ha segnato una netta impennata positiva nella compravendita di case; le restrizioni, il maggior tempo speso all'interno delle proprie abitazioni, la condivisione forzata degli spazi tra i vari componenti delle famiglie e il lavoro da casa hanno portato un cospicuo numero di italiani a rivalutare quali siano le caratteristiche necessarie per un immobile, primi tra tutti lo spazio e l'indipendenza.

In molti hanno deciso di abbandonare le ridotte realtà abitative delle città per spostarsi in centri più piccoli che offrono immobili ampi a prezzi maggiormente sostenibili.

Queste nuove condizioni hanno determinato un vivace andamento del settore immobiliare con conseguente aumento del valore delle case che si è protratto fino a oggi.

Ora però, come riporta Nomisma nel suo report sul mercato immobiliare di Marzo 2023, con le tensioni date dalle politiche e dagli scontri esteri, con rigidi assetti ed equilibri finanziari ed economici, ci troviamo in uno scenario italiano in cui potremmo vedere invertita la tendenza dei risultati ad oggi raggiunti.

ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE NEL PRIMO TRIMESTRE 2023

L'OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate) ha raccolto i dati relativi al primo trimestre del 2023 che mostrano come il mercato immobiliare residenziale abbia registrato una flessione pari al -8,3%. Da quanto raccontato in un recente studio di Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, il calo è soprattutto dovuto alla rapida crescita dell'inflazione, ai tassi elevati e al più difficoltoso accesso al credito che riserva condizioni peggiorate e banche che impongono limiti e controlli che stanno portando a un forte ridimensionamento nei volumi delle erogazioni, il Notariato registra nel primo bimestre del 2023 una riduzione del capitale concesso pari al -20,64%; in Italia almeno la metà delle compravendite vengono realizzate grazie al mutuo, è quindi ovvio che quanto sopra riportato influisca sul numero delle vendite di case. Tali aspetti portano a un generale atteggiamento più cauto mirato a contenere consumi, spese e ad aumentare il risparmio.

PREVISIONI MERCATO IMMOBILIARE 2023

In uno scenario ottimistico sul medio periodo che potrebbe seguire l'attuale periodo d'incertezza ci sono anche fattori che indicano come il 2023 abbia invece le carte in regola per essere un anno interessante dal punto di vista delle vendite immobiliari.

Gabetti nell'ultimo report pubblicato spiega che gli aspetti potenzialmente critici che abbiamo prima elencato non sono necessariamente un freno al mercato della casa, ma racchiudono anche le motivazioni per nuove spinte all'acquisto: ci saranno persone che vorranno sostituire il loro precedente immobile con uno meno energivoro, altre che visto l'attuale tema del caro-affitti decideranno di passare da inquilini a proprietari, ragioni che manterranno stabili i numeri delle intermediazioni.

Il Fondo Tedesco Patrizia Immobilien ritiene che in un momento di altissima volatilità dei mercati azionari e obbligazionari come questo, l'investimento immobiliare continui a rappresentare un ottimo strumento di diversificazione a difesa del patrimonio.

Molto importante ora è evidenziare un elemento che sta sempre più caratterizzando la realtà odierna, si riscontra una scarsità di immobili disponibili per la compravendita in tutta Italia, ciò è dovuto soprattutto al buon andamento delle transazioni degli anni precedenti, ma anche allo stop dei cantieri che ha caratterizzato l'ultimo decennio e al fatto che oggi gli stessi accusano le conseguenze dei ritardi nel reperimento dei materiali e dei rincari sulle materie prime, causando altresì una carenza di immobili nuovi. Standard and Poor's fa notare che il rilascio dei permessi a costruire ad oggi è diminuito del 40% rendendo il settore incapace di assorbire la domanda che rimane superiore all'offerta, secondo un'indagine di Nomisma svolta attraverso gli Agenti Immobiliari di varie città italiane si prevede che nel 2023 la domanda di acquisto possa aumentare del 20%.

Il Network Internazionale di Agenzie Immobiliari Century 21 scrive che data la diminuzione di case disponibili sul mercato, i prezzi, anche se leggermente, aumenteranno; dello stesso avviso, nelle previsioni sul 2023, è FIMAA, Federazione italiana mediatori agenti d'affari.

In effetti, anche Nomisma riporta che già nel primo semestre 2023 il valore degli immobili ha segnato un +1% di media, con picchi del +2,2% in alcune particolari e limitate zone.

Se quindi non si può parlare di un vero e proprio aumento dei prezzi degli immobili, nonostante l'aumento dei tassi d'interesse e l'incertezza generale, le opinioni ottimistiche riportano comunque una certa stabilità del valore di mercato.

DIFFERENZE TRA GRANDI CITTÀ E PICCOLI CENTRI

Standard and Poor's sottolinea come la poca offerta di case sul mercato contribuirà alla tenuta dei prezzi in opposizione alla tendenza ribassista messa in atto dall'aumento dei tassi d'interesse. In particolare, il Centro Studi di una importante catena di agenzie immobiliari prevede che le zone più popolari ed economiche delle città vedranno sensibili diminuzioni del numero delle vendite perché gli acquisti si sposteranno verso le periferie che offrono soluzioni indipendenti o semi indipendenti a costi vantaggiosi seguendo la tendenza iniziata nel periodo post Covid. L'opinione espressa in un articolo di RockAgent Magazine è che se si è proprietari di un immobile in una località di provincia è bene considerare che la domanda è in crescita e vendere casa potrebbe essere conveniente.

Nello specifico si segnala un forte interesse per il trilocale che verosimilmente sarà la tipologia di casa più venduta anche nel 2023, infatti il 34,6% degli immobili acquistati fa parte di questa categoria che rimane un giusto compromesso di spazi e costi.

INFLUENZA DEL MERCATO DEL LAVORO

Diverse realtà di provincia presentano un mercato del lavoromolto movimentato, sono diversi i grandi centri industriali dislocati fuori dai centri cittadini, vedono un continuo passaggio e ricambio di persone che mantengono il mercato delle locazioni dinamico e per tale ragione può essere conveniente acquistare una casa nell'ottica di metterla a reddito con la locazione a breve termine come si legge in vari studi di professionisti del settore.

CARATTERISTICHE DEI MERCATI IMMOBILIARE E DEL LAVORO A SUZZARA

Sul report delle quotazioni immobiliari del comune di Suzzara si legge "A Giugno 2023 per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media € 1.016 al metro quadro, con un aumento del 1,09% rispetto a Luglio 2022 (1.005 €/m²)".

"A Giugno 2023 per gli immobili residenziali in affitto sono stati richiesti in media €8,51 al mese per metro quadro, con un aumento del 12,57% rispetto a Luglio 2022 (€7,56 mensili al m²). Negli ultimi 2 anni, il prezzo medio all'interno del comune di Suzzara ha raggiunto il suo massimo nel mese di Giugno 2023, con un valore di € 8,51 al metro quadro".

Il Documento Unico di Programmazione 2023-2025 della Provincia di Mantova e un'indagine di Il Sole 24 Ore per Intesa San Paolo, espongono dati positivi relativi al mercato del lavoro della bassa mantovana, in particolare puntano i riflettori sul distretto cresciuto attorno a Suzzara che comprende anche i centri urbani di Pegognaga, Gonzaga, Motteggiana, San Benedetto Po' e Moglia, una delle più importanti e dinamiche aree metalmeccaniche d'Italia che sembra sfidare la crisi, in cui si registrano livelli di competitività superiori alla media nazionale del settore.

La zona dell'Oltrepò mantovano è inoltre una delle realtà più importanti nel campo della trasformazione agroalimentare, grazie a una serie di siti produttivi di valenza nazionale ed europea; molto rilevanti sono pure il settore artigiano e quello manifatturiero.

Questa rilevanza nella struttura microeconomica del territorio suzzarese ci indica come molte persone siano attirate da questa cittadina che per rispondere alle crescenti necessità della popolazione è diventata altresì sede di importanti strutture sanitarie, poli scolastici e attività commerciali e come conseguenza diretta sono esponenzialmente cresciute le strutture ricettive come Bed and Breakfast e affittacamere.

INFLUENZA DI TALI CARATTERISTICHE SUL TIPO DI DOMANDA IMMOBILIARE A SUZZARA

Come abbiamo appena visto Suzzara è una cittadina ampiamente coinvolta nelle dinamiche di un mercato del lavoro molto attivo e richiama considerevoli numeri di persone: di queste, alcune si fermano per brevi periodi e si rivolgono per lo più a strutture ricettive, altre, fermandosi per periodi molto lunghi cercano immobili in affitto e in vendita.

Suzzara è strategicamente posizionata tra tre regioni, vicino alle città di Mantova, Reggio Emilia e Verona, gode della tranquillità del piccolo centro ma con tutte le comodità a portata di mano e soprattutto non subisce gli alti prezzi degli immobili delle zone vicine.

É un comune che rappresenta perfettamente tutte le caratteristiche che abbiamo precedentemente illustrato, viene da anni di numerose intermediazioni immobiliari riguardanti sia le locazioni che le compravendite, le costruzioni del nuovo sono rallentate e si denota una notevole carenza di case per entrambe le finalità.

Tutte queste peculiarità fanno sì che attiri a sé un ampio bacino di soggetti interessati a viverci e che hanno tenuto il valore delle case stabile anche in tempi difficili.

Notevolmente alta è la ricerca di case singole, semi indipendenti, immobili con del verde e spazi in affitto.

CONCLUSIONI

In simili momenti di incertezza molti proprietari sono restii a prendere decisioni relative ai propri immobili, non si può sapere con chiarezza quello che ci riserveranno i prossimi anni, tra gli investitori istituzionali ad esempio c'è chi ha scelto di investire nel mattone al fine di metterlo a reddito e chi ha scelto di monetizzare vendendo finché c'è ancora una certa tenuta dei prezzi e prima che il tempo richieda spese di manutenzione per mantenere lo stesso valore.

Sicuramente Suzzara è in grado di rispondere bene a entrambe le opzioni citate, infatti si ha sia la possibilità di ottenere rendimenti da locali in affitto, che la possibilità di vendere a prezzi che a luglio 2023 hanno raggiunto un +1,09%.

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Annachiara Stanca